嘗拽岕耆扔坋豐疧L"大腕" 投鏈?zhǔn)叫磐辛肀脔鑿?/h3>
來源：www.xibujiancai.com 時(shí)間：2005-11-22
“212文件”迫地產(chǎn)信托奪路突圍北國投“鏈?zhǔn)叫磐杏?jì)劃”對(duì)有實(shí)力的開發(fā)商來說無疑又多了一條融資渠道，而對(duì)于真正陷入融資困局的中小地產(chǎn)商，資金饑渴依然無法解決
盡管“212文件”的監(jiān)管使得信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展步履維艱，但日前記者了解到，“鏈?zhǔn)叫磐杏?jì)劃”將成為北國投主動(dòng)出擊的重磅炸彈，其目標(biāo)直指幾家大型房地產(chǎn)公司。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與北國投聯(lián)手的必將是地產(chǎn)界的“大腕”，因此，對(duì)有實(shí)力的開發(fā)商來說無疑又多了一條融資渠道，而對(duì)于真正陷入融資困局的中小地產(chǎn)商，資金饑渴依然無法解決。
鏈?zhǔn)叫磐型粐?br>
“我們將和5家地產(chǎn)商合作發(fā)布信托計(jì)劃，投資土地一二級(jí)開發(fā)。”在11月6日的金融地產(chǎn)年會(huì)上，北國投總經(jīng)理王曉龍率先披露了“鏈?zhǔn)叫磐杏?jì)劃”的發(fā)布信息。
據(jù)此計(jì)劃，北國投將聯(lián)手幾家信托公司成立投資聯(lián)盟，用總信托和子信托的方式，以5～10億的資產(chǎn)規(guī)模及“3+2”或5年模式，聯(lián)合投資房地產(chǎn)項(xiàng)目。
“組合投資配置——信用服務(wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)合監(jiān)管——利益分配——投資者退出——受益人大會(huì)，直至信息披露及信托計(jì)劃終止?！边@是北國投信托部經(jīng)理何曉峰展示給記者的鏈?zhǔn)叫磐械耐顿Y路徑。
此次信托計(jì)劃所涉及的三方利益主體——信托公司聯(lián)盟、投資方及房地產(chǎn)公司較以前都有明顯不同。融資平臺(tái)從一家信托公司轉(zhuǎn)為多家公司聯(lián)盟；投資方除了機(jī)構(gòu)投資者也對(duì)普通投資者開放；而作為資金需求方的房地產(chǎn)公司雖為相對(duì)固定的5家，但也不排除其他公司的加入。
值得注意的是，此項(xiàng)信托計(jì)劃的標(biāo)的運(yùn)作與以往的信托計(jì)劃稍有不同，除了對(duì)一級(jí)土地整理及房地產(chǎn)開發(fā)過程的不同階段提供金融支持外，還對(duì)大規(guī)模收購的收租地產(chǎn)，包括出租寫字樓、別墅甚至酒店等提供相應(yīng)的資金支持。
“標(biāo)的多元化使我們?cè)谕顿Y上離開了單一信托。項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)全程承擔(dān)，則加強(qiáng)了產(chǎn)品的信任度和獲利空間?！蓖鯐札堈J(rèn)為。
此項(xiàng)信托計(jì)劃最引業(yè)界注目的還不在于此。信托產(chǎn)品的發(fā)行份額限制被認(rèn)為是房地產(chǎn)信托發(fā)展的死結(jié)，在突破200份限制的爭(zhēng)論甚囂塵上之時(shí)，北國投只要20份的信托計(jì)劃就變得分外惹眼。
“每個(gè)計(jì)劃的資金合同不超過200份，如果是機(jī)構(gòu)投資者，只需要20份?！蓖鯐札埍硎荆捌鋵?shí)現(xiàn)階段缺少的是渠道，不是資金。關(guān)鍵要整合好資源?！绷硗猓舜涡磐型顿Y聯(lián)盟還涵蓋了商業(yè)銀行、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所以及房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等相關(guān)中介?！爸薪闄C(jī)構(gòu)的引入是聯(lián)合信托的重要組成部分。受托人與這些中介機(jī)構(gòu)簽訂合同，托管中的任何款項(xiàng)都必須向商業(yè)銀行提供指定證件。”王曉龍解釋。
初衷在哪里？
北國投此次舉動(dòng)的深刻意義在于探索信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展方向。
“212文件”后，信托公司的生存空間更加狹窄了。而《房地產(chǎn)信托管理辦法》和《評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》醞釀已久，業(yè)內(nèi)一致認(rèn)為，信托公司分業(yè)時(shí)代即將到來。
現(xiàn)階段很多信托公司把資產(chǎn)證券化作為未來的業(yè)務(wù)出路，東中西部區(qū)域發(fā)展和改革研究院孫立則認(rèn)為，“涉足資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)對(duì)于信托公司建立長(zhǎng)線贏利模式是好的，然而信托公司在其中的角色比較尷尬。盡管信托公司在資產(chǎn)證券化整體環(huán)節(jié)中處于核心地位，但在現(xiàn)實(shí)操作中的邊緣化已是不爭(zhēng)的事實(shí)，信托公司作為受托人的信托報(bào)酬少得可憐。況且，在試點(diǎn)階段，信息披露等很多程序的要求都很嚴(yán)格，信托公司花費(fèi)很大，最后很可能‘只賺吆喝不賺錢’?！薄俺速Y產(chǎn)證券化，就剩下REITs了。而REITs的主要對(duì)象是收租物業(yè)，要求有長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，同時(shí)要求未來的收益率達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期，這在國內(nèi)形成一定的規(guī)模是有難度的?！蓖鯐札堉赋?。
“現(xiàn)存的產(chǎn)品多以證券信托計(jì)劃為主，必然讓監(jiān)管當(dāng)局的注意力相對(duì)聚焦。如何應(yīng)對(duì)政策變化并尋找銀行、信托及地產(chǎn)業(yè)共贏的格局，是我們目前研究的重點(diǎn)?！蓖鯐札埍硎?。
不難看出，“鏈?zhǔn)叫磐杏?jì)劃”無疑是北國投在房地產(chǎn)信托日益逼仄的生存空間中尋找差異化的又一次努力。
另據(jù)記者了解，北國投正在積極籌備推出一項(xiàng)適用于各商業(yè)銀行的準(zhǔn)證券化的信托產(chǎn)品。內(nèi)部人士透露，北國投看中的是長(zhǎng)線利益。
難解中小開發(fā)商融資之困“鏈?zhǔn)叫磐杏?jì)劃”不失為北國投在地產(chǎn)信托方面的一次嘗試與突圍，但對(duì)于多數(shù)地產(chǎn)公司來說，其現(xiàn)實(shí)意義似乎并不是很大。
思源顧問總經(jīng)理李國平指出，有實(shí)力的開發(fā)商還是傾向于向銀行貸款，而真正缺錢的是中小開發(fā)商。因此，北國投此舉只能說是一種創(chuàng)新，不會(huì)對(duì)地產(chǎn)界造成過多的影響。
記者目前無法確切得知與北國投合作的5家地產(chǎn)商的名字，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，這5家均為實(shí)力較為雄厚的開發(fā)商。
“這種鏈?zhǔn)叫磐杏?jì)劃的可復(fù)制性很小?！崩顕皆诮邮苡浾卟稍L時(shí)表示，“其他信托公司未必能很容易地推行與參與。
孫立則認(rèn)為，“北國投的鏈?zhǔn)叫磐杏?jì)劃在一定階段還是會(huì)受到市場(chǎng)追捧的。合法的融資平臺(tái)、成功的項(xiàng)目對(duì)接和實(shí)力強(qiáng)大的買家支持三要素都齊備就可以構(gòu)成一個(gè)很好的融資渠道，況且目前正是開發(fā)商資金緊缺時(shí)期。而且，北國投的鏈?zhǔn)叫磐杏?jì)劃也反映了現(xiàn)階段信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的走向?！?br>
(xintuo摘自《中國房地產(chǎn)報(bào)》)
盡管“212文件”的監(jiān)管使得信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展步履維艱，但日前記者了解到，“鏈?zhǔn)叫磐杏?jì)劃”將成為北國投主動(dòng)出擊的重磅炸彈，其目標(biāo)直指幾家大型房地產(chǎn)公司。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與北國投聯(lián)手的必將是地產(chǎn)界的“大腕”，因此，對(duì)有實(shí)力的開發(fā)商來說無疑又多了一條融資渠道，而對(duì)于真正陷入融資困局的中小地產(chǎn)商，資金饑渴依然無法解決。
鏈?zhǔn)叫磐型粐?br>
“我們將和5家地產(chǎn)商合作發(fā)布信托計(jì)劃，投資土地一二級(jí)開發(fā)。”在11月6日的金融地產(chǎn)年會(huì)上，北國投總經(jīng)理王曉龍率先披露了“鏈?zhǔn)叫磐杏?jì)劃”的發(fā)布信息。
據(jù)此計(jì)劃，北國投將聯(lián)手幾家信托公司成立投資聯(lián)盟，用總信托和子信托的方式，以5～10億的資產(chǎn)規(guī)模及“3+2”或5年模式，聯(lián)合投資房地產(chǎn)項(xiàng)目。
“組合投資配置——信用服務(wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)合監(jiān)管——利益分配——投資者退出——受益人大會(huì)，直至信息披露及信托計(jì)劃終止?！边@是北國投信托部經(jīng)理何曉峰展示給記者的鏈?zhǔn)叫磐械耐顿Y路徑。
此次信托計(jì)劃所涉及的三方利益主體——信托公司聯(lián)盟、投資方及房地產(chǎn)公司較以前都有明顯不同。融資平臺(tái)從一家信托公司轉(zhuǎn)為多家公司聯(lián)盟；投資方除了機(jī)構(gòu)投資者也對(duì)普通投資者開放；而作為資金需求方的房地產(chǎn)公司雖為相對(duì)固定的5家，但也不排除其他公司的加入。
值得注意的是，此項(xiàng)信托計(jì)劃的標(biāo)的運(yùn)作與以往的信托計(jì)劃稍有不同，除了對(duì)一級(jí)土地整理及房地產(chǎn)開發(fā)過程的不同階段提供金融支持外，還對(duì)大規(guī)模收購的收租地產(chǎn)，包括出租寫字樓、別墅甚至酒店等提供相應(yīng)的資金支持。
“標(biāo)的多元化使我們?cè)谕顿Y上離開了單一信托。項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)全程承擔(dān)，則加強(qiáng)了產(chǎn)品的信任度和獲利空間?！蓖鯐札堈J(rèn)為。
此項(xiàng)信托計(jì)劃最引業(yè)界注目的還不在于此。信托產(chǎn)品的發(fā)行份額限制被認(rèn)為是房地產(chǎn)信托發(fā)展的死結(jié)，在突破200份限制的爭(zhēng)論甚囂塵上之時(shí)，北國投只要20份的信托計(jì)劃就變得分外惹眼。
“每個(gè)計(jì)劃的資金合同不超過200份，如果是機(jī)構(gòu)投資者，只需要20份?！蓖鯐札埍硎荆捌鋵?shí)現(xiàn)階段缺少的是渠道，不是資金。關(guān)鍵要整合好資源?！绷硗猓舜涡磐型顿Y聯(lián)盟還涵蓋了商業(yè)銀行、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所以及房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等相關(guān)中介?！爸薪闄C(jī)構(gòu)的引入是聯(lián)合信托的重要組成部分。受托人與這些中介機(jī)構(gòu)簽訂合同，托管中的任何款項(xiàng)都必須向商業(yè)銀行提供指定證件。”王曉龍解釋。
初衷在哪里？
北國投此次舉動(dòng)的深刻意義在于探索信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展方向。
“212文件”后，信托公司的生存空間更加狹窄了。而《房地產(chǎn)信托管理辦法》和《評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》醞釀已久，業(yè)內(nèi)一致認(rèn)為，信托公司分業(yè)時(shí)代即將到來。
現(xiàn)階段很多信托公司把資產(chǎn)證券化作為未來的業(yè)務(wù)出路，東中西部區(qū)域發(fā)展和改革研究院孫立則認(rèn)為，“涉足資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)對(duì)于信托公司建立長(zhǎng)線贏利模式是好的，然而信托公司在其中的角色比較尷尬。盡管信托公司在資產(chǎn)證券化整體環(huán)節(jié)中處于核心地位，但在現(xiàn)實(shí)操作中的邊緣化已是不爭(zhēng)的事實(shí)，信托公司作為受托人的信托報(bào)酬少得可憐。況且，在試點(diǎn)階段，信息披露等很多程序的要求都很嚴(yán)格，信托公司花費(fèi)很大，最后很可能‘只賺吆喝不賺錢’?！薄俺速Y產(chǎn)證券化，就剩下REITs了。而REITs的主要對(duì)象是收租物業(yè)，要求有長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，同時(shí)要求未來的收益率達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期，這在國內(nèi)形成一定的規(guī)模是有難度的?！蓖鯐札堉赋?。
“現(xiàn)存的產(chǎn)品多以證券信托計(jì)劃為主，必然讓監(jiān)管當(dāng)局的注意力相對(duì)聚焦。如何應(yīng)對(duì)政策變化并尋找銀行、信托及地產(chǎn)業(yè)共贏的格局，是我們目前研究的重點(diǎn)?！蓖鯐札埍硎?。
不難看出，“鏈?zhǔn)叫磐杏?jì)劃”無疑是北國投在房地產(chǎn)信托日益逼仄的生存空間中尋找差異化的又一次努力。
另據(jù)記者了解，北國投正在積極籌備推出一項(xiàng)適用于各商業(yè)銀行的準(zhǔn)證券化的信托產(chǎn)品。內(nèi)部人士透露，北國投看中的是長(zhǎng)線利益。
難解中小開發(fā)商融資之困“鏈?zhǔn)叫磐杏?jì)劃”不失為北國投在地產(chǎn)信托方面的一次嘗試與突圍，但對(duì)于多數(shù)地產(chǎn)公司來說，其現(xiàn)實(shí)意義似乎并不是很大。
思源顧問總經(jīng)理李國平指出，有實(shí)力的開發(fā)商還是傾向于向銀行貸款，而真正缺錢的是中小開發(fā)商。因此，北國投此舉只能說是一種創(chuàng)新，不會(huì)對(duì)地產(chǎn)界造成過多的影響。
記者目前無法確切得知與北國投合作的5家地產(chǎn)商的名字，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，這5家均為實(shí)力較為雄厚的開發(fā)商。
“這種鏈?zhǔn)叫磐杏?jì)劃的可復(fù)制性很小?！崩顕皆诮邮苡浾卟稍L時(shí)表示，“其他信托公司未必能很容易地推行與參與。
孫立則認(rèn)為，“北國投的鏈?zhǔn)叫磐杏?jì)劃在一定階段還是會(huì)受到市場(chǎng)追捧的。合法的融資平臺(tái)、成功的項(xiàng)目對(duì)接和實(shí)力強(qiáng)大的買家支持三要素都齊備就可以構(gòu)成一個(gè)很好的融資渠道，況且目前正是開發(fā)商資金緊缺時(shí)期。而且，北國投的鏈?zhǔn)叫磐杏?jì)劃也反映了現(xiàn)階段信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的走向?！?br>
(xintuo摘自《中國房地產(chǎn)報(bào)》)